Sách kỹ năng nghiệp vụ của SBankTraining

Xác định sở hữu tầng hầm chung cư
( 18/09/2012 )

Nếu chủ đầu tư cho thuê nhà, thì đương nhiên tầng hầm để xe thuộc sở hữu của họ. Còn nếu chủ đầu tư bán nhà, thì tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu của người mua. Chủ đầu tư nào bán căn hộ nhưng vẫn cố tình giữ lại quyền sở hữu tầng hầm để xe cho mình, thì không khác nào muốn giữ lại sở hữu lối đi, hành lang, cầu thang đi vào căn hộ.

Hội thảo Giải pháp về các tranh chấp liên quan đến chung cư

Hà Nội 24-3-2011

XÁC ĐỊNH SỞ HỮU TẦNG HẦM NHÀ CHUNG CƯ

Luật sư Trương Thanh Đức

Chủ tịch Công ty Luật BASICO

Việc tầng hầm của nhà chung cư là sở hữu chung hay riêng vẫn chưa thật rõ, nên đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp về sở hữu với tầng hầm.

1. Đòi hỏi chính đáng về quyền sở hữu tầng hầm:

Vấn đề tranh chấp nhức nhối nhất liên quan đến chung cư là tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Không bàn đến tầng hầm khác, mà chỉ nói về tầng hầm để xe. Về nguyên tắc tối thiểu, nhà ở phải có chỗ để xe. Nhà chung cư, nhất với căn hộ hàng trăm mét vuông, thì không thể thiếu những phần diện tích thuộc về công năng tối thiểu như tầng hầm làm chỗ để xe. Vậy tầng hầm thuộc sở hữu chung của người mua căn hộ hay của chủ đầu tư thì mới hợp lý?

Ở nhà chung cư, thì kiểu gì cũng phải trả chi phí cho việc trông xe. Ai đứng ra trông xe không quan trọng. Khác nhau cơ bản ở chỗ, khoản thu từ việc giữ xe ấy vào túi nhà đầu tư hay quay trở lại bù đắp cho chi phí vận hành chung cư. Nếu thuộc trường hợp thứ 2 thì giá cả trông xe không thật sự quan trọng, vì tiền chỉ từ túi nọ sang túi kia của chính người dân trong chung cư.

Về phía người mua nhà, không có ai muốn mua căn hộ lại không kèm theo quyền sở hữu tầng hầm để xe.

Về phía chủ đầu tư, không có chủ đầu tư bình thường nào lại bỏ vốn đầu tư rất lớn vào tầng hầm để nuôi hy vọng thu hồi vốn sau vài chục năm bằng việc nhặt nhạnh từng đồng tiền trông giữ xe. Lẽ thường, chủ đầu tư phải phân bổ toàn bộ chi phí xây dựng chung cư, trong đó có phần tầng hầm để xe vào diện tích căn hộ. Bán hết (hoặc gần hết) phần diện tích nhà, thì không có lý do gì để giữ lại tầng hầm, là một phần công năng, tiện ích không thể thiếu, buộc phải kèm theo để phục vụ mục đích của người mua căn hộ chung cư. Nếu chủ đầu tư cứ cố tình giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình, thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng, vi phạm cả pháp luật và đạo lý.

2. Từ quy định đúng đắn của Luật:

Khoản 1, Điều 225 về “Sở hữu chung trong nhà chung cư” của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu.” (tương tự với quy định trước đây tại khoản 1, Điều 239 của Bộ luật Dân sự năm 1995).

Khoản 3, Điều 70 về “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư” của Luật Nhà ở năm 2006 quy định:

“3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.”

Đoạn 2, điểm b, khoản 3, Điều 22 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.”

Nếu theo đúng các quy định nói trên của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, thì tầng hầm của nhà chung cư dùng làm “nơi để xe”, là phần diện tích dùng chung, mặc nhiên là sở hữu chung, chứ không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Đáng tiếc là các cơ quan chức năng không khẳng định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của những hộ sở hữu căn hộ chung cư. Tại Công văn số 1839/BXD-QLN ngày 01-9-2009, Bộ Xây dựng đã cho rằng, tầng hầm trong nhà chung cư The Manor Hà Nội thuộc sở hữu riêng của Bitexco, mặc dù không có một căn cứ rõ ràng nào có thể phủ nhận các quy định của pháp luật nói trên.

3. Đến quy định mập mờ của Nghị định:

Điểm c, khoản 2, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư…”.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở và điểm c, khoản 2, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nói trên, nếu “nơi để xe” là tầng hầm, thì tầng hầm phải được coi là sở hữu chung.

Tuy nhiên, về chỗ để xe ô tô, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định “do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư” là đã có phần mập mờ theo hướng trái với quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.

Khoản 3, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP còn quy định: “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.”

Như vậy, quy định này của Nghị định đã né tránh việc làm rõ quyền sở hữu chung - riêng tầng hầm trong nhà chung cư bằng việc đẩy cho các bên quyết định. Đối với những trường hợp đã ký hợp đồng mua bán trước khi có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, vì không ghi nhận nội dung này, nên sẽ tiếp tục bế tắc về đỏi hỏi quyền sở hữu. Ngay cả đối với các hợp đồng mua bán sau đó cũng vẫn không dễ dàng xác định. Thử hỏi, một chung cư có 100 căn hộ, với 100 hợp đồng mua bán, trong đó 30 hợp đồng ghi nhận là sở hữu riêng, 70 hợp đồng thoả thuận là sở hữu chung, thì có hợp lý hay không? Và nếu xảy ra như thế, thì khi ấy tầng hầm là của sở hữu chung của dân cư hay sở hữu riêng của chủ đầu tư? Giải quyết vấn đề sở hữu này bằng tự do thoả thuận là không hợp lý, là vô trách nhiệm với người mua chung cư là bên yếu thế cần được bảo vệ, là đẩy người dân vào chỗ rối ren, nguy hiểm và bế tắc.

Nếu cứ phó mặc cho việc “tôn trọng” sự thoả thuận dân sự, thì các chủ đầu tư có thể thoả thuận với người mua căn hộ rằng, cầu thang cũng thuộc sở hữu của chủ đầu tư, người mua nhà muốn lên nhà thì phải bỏ tiền ra thuê lối đi (?!)

Đây là một vấn đề phải được giải quyết chung và về nguyên tắc phải thuộc sở hữu chung, mà từng người mua căn hộ không thể đòi hỏi riêng cho mình được. Chính vì vậy, Hợp đồng “mua căn hộ chung cư” được đưa vào thuộc 1 trong số 9 loại hàng hoá, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung theo quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13-01-2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc Ban hành Danh mục hàng hoá, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung).

4. Kiến nghị?

Phải sửa đổi, huỷ bỏ ngay lập tức quy định không rõ ràng, không hợp lý tại khoản 2 và khoản 3, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Cần ban hành các văn bản quy định và giải thích thật rõ ràng, hợp lý khẳng định: Tầng hầm (để xe) phải thuộc sở hữu chung. Chỉ trong trường hợp có thoả thuận khác, thì mới thực hiện theo thoả thuận. Thậm chí đúng đắn nhất phải là không chấp nhận sự thoả thuận khác.

Pháp luật, trong trường hợp này, phải bảo vệ người mua nhà, là những người tiêu dùng, những chủ sở hữu thực sự của chung cư.

Trân trọng tham gia!

-------------------------------------------

Địa chỉ liên hệ:

Luật sư Trương Thanh Đức

Maritime Bank, 88, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội

ĐT: 090.345.9070 - E-mail: truongthanhduc@yahoo.com